Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania za gotówkę i bez zaciągania kredytu hipotecznego. Ten rodzaj kredytu udzielany jest po to, aby móc kupić sobie jakąś nieruchomość. Zatem czym się kierować podczas podejmowania decyzji oraz jak wybrać kredyt hipoteczny tak, aby później nie żałować? Wszystkiego dowiesz się z tego artykułu.

1. Co to jest kredyt hipoteczny?
2. Co bank bierze pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej?
3. Ile wynosi wkład własny?
4. Od czego zależy całkowity koszt kredytu?
5. Co składa się na oprocentowanie kredytu?
6. Jakie raty są lepsze – równe czy malejące?

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, który jest udzielany tylko przy zabezpieczaniu hipoteki jakiejś nieruchomości. Kredytobiorca deklaruje się do spłaty zobowiązania ręcząc za to majątkiem. Kredyt hipoteczny na mieszkanie udzielany jest przez banki na bardzo długi okres czasu. Charakteryzuje się on stosunkowo niskim oprocentowaniem i jest jednym z najatrakcyjniejszych produktów kredytowych. Podczas zaciągania kredytu hipotecznego konieczne jest przedstawienie celu finansowania, czyli okazanie lokalu, którym jesteśmy zainteresowani.

Co bank bierze pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej?

Kredyt hipoteczny udzielany jest na podstawie oceny takich czynników jak:

- wysokość zarobków

- forma zatrudnienia – tu warto wspomnieć, że dla banków najbardziej stabilną formą zatrudnienia jest umowa o pracę, umowy cywilnoprawne następnie własna działalność gospodarcza

- staż pracy

- wykonywany zawód oraz branża

- inne zobowiązania do spłaty

- Twoja historia kredytowa

- liczba osób na utrzymaniu

Ile wynosi wkład własny?

Tak naprawdę od tego, ile chcemy przeznaczyć pieniędzy na wkład własny zależeć będzie całkowity koszt naszego kredytu. Minimalny wkład własny podczas zaciągania kredytu hipotecznego obecnie wynosi 20% wartości nieruchomości. Istnieje opcja, gdzie bank może zgodzić się na wkład własny w wysokości 10% kupowanego domu lub mieszkania. Wtedy natomiast bank może wymagać od nas dodatkowego zabezpieczenia. Obecnie nie jest możliwe, aby wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Kredyt hipoteczny może zostać udzielony jedynie w przypadku, gdy zapłacimy wymaganą sumę pieniędzy. Aby udać się do banku w celu podpisania umowy kredytowej musisz mieć potwierdzenie wykonania wpłaty.

Od czego zależy całkowity koszt kredytu?

Całkowity koszt kredytu zależy tak naprawdę od atrakcyjności nieruchomości, którą ocenia bank oraz Twoja zdolność kredytowa. Im niższe ryzyko kredytowania i łatwiejsza nieruchomość do sprzedaży, tym niższą marżę oraz prowizję może zaproponować bank. Warto pamiętać, że całkowity koszt kredytu można obniżyć korzystając z dodatkowych produktów banku takich jak np. ubezpieczenie, karta kredytowa czy konto osobiste. W skład kosztu kredytu hipotecznego wchodzi oprocentowanie, prowizja, wycenia nieruchomości oraz koszt dodatkowych produktów bankowych.

Co składa się na oprocentowanie kredytu?

W Polsce oprocentowanie kredytów może być stałe lub zmienne. Tak naprawdę na oprocentowanie kredytu wpływ mają dwie rzeczy:

- stawka bazowa. Najczęściej jest to WIBOR(R) 3M lub WIBOR(R) 6M którego wysokość uzależniona jest od stopy referencyjnej. Stopa referencyjna określa oprocentowanie kredytów udzielanych przez banki.

- marża banku. Jest to bezpośredni zysk dla banku z udzielania klientowi kredytu. Ustalana jest ona przez każdą instytucję i zależy od jej polityki jak i indywidualnej sytuacji klienta. W praktyce wygląda to tak – im wyższy WIBOR(R), tym jest niższa marża.

Warto jest również zwrócić uwagę na prowizję, którą pobiera bank. Jej wysokość ma wpływ na całkowity koszt kredytu.

Stałe oprocentowanie kredytu

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego jest ustalane przez instytucje bankową oraz nie podlega zmianom wraz ze zmniejszeniem lub zwiększeniem wysokości stóp przez Radę Polityki Pieniężnej. Kredytobiorca decydujący się na taki rodzaj oprocentowania ma pewność, że co miesiąc zapłaci taką samą ratę.

Zmienne oprocentowanie kredytu

Jest to najpopularniejszy rodzaj oprocentowania kredytów w Polsce. Opiera się ono na zmiennej stopie procentowej, jak i stałej marży bankowej. Stopa procentowa WIBOR(R) ulega zmianom w czasie i na jego wysokość ma wpływ wysokość stóp procentowych ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej. Jeżeli stopy procentowe maleją to w niedługiej przyszłości odbije się to na wysokości oprocentowania zmiennego kredytu hipotecznego. Stanie się ono mniejsze a raty mogą obniżyć się nawet o kilkaset złotych. Analogicznie, wzrost głównych stóp na rynku powoduje, że wysokość oprocentowania zmiennego kredytu wzrasta łącznie z wysokością spłacanych rat.

Jakie raty są lepsze – równe czy malejące?

Jeżeli jest już za Tobą decyzja o wyborze konkretnego banku, następne pytanie jakie na Ciebie czeka to czy wybierasz raty równe czy malejące. Raty równe nie zmieniają się przez cały okres kredytowania a zmianie ulegają jedynie ich składki. Na początku spłacasz więcej odsetek, natomiast później więcej kapitału. Raty malejące jak sama nazwa mówi, zmniejszają się wraz z upływem czasu. W każdej comiesięcznej racie spłacasz tą samą kwotę kapitału, ale odsetki maleją. Nie ma dobrej odpowiedzi na to, jakie raty są lepsze. Czynnikiem, który powinien wpłynąć na Twoją decyzję o ratach powinna być wcześniejsza spłata. Kiedy z góry wiesz że chcesz wcześniej spłacić swoje zobowiązaniem to bardziej opłacalny będzie wybór płatności malejących.